- 03-6344400
המדריך לקונה דירה י-2
המדריך לקונה דירה יד שניה,
מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים...? החלטתם לקנות? מה עושים עכשיו ?
רוב רוכשי הדירות מגיע לבצע עסקאות מקרקעין כשהוא תמים ביותר ואינו ער למורכבות הנושא, לסיכונים שיתכנו בדרך ולחשיבות הרבה שיש להיעזר באנשי מקצוע, לפעמים יש צורך במספר יועצים בתחומים שונים .
לא כל יום קונים דירה. זוהי עסקה גדולה, ואצל חלק גדול מהאנשים זו העסקה הגדולה של חייהם. לכן, לפני שרצים לחתום על חוזה, חשוב לנהוג באחריות ובתבונה ולבצע בדיקות מתאימות. לא פעם ולא פעמיים הקונים (כמו המוכרים) בתמימותם ממהרים לבצע מהלכים שיכולים להביא אותם לעסקה שאולי לא היו רוצים בכלל להיכנס אליה וכל זאת בגלל שמיהרו לחתום על זכון דברים ו/או על מסמך כוונות זאת מבלי לבצע ולו בדיקה אחת לבדיקת מצב הזכויות הרישומיות של הדירה ומבלי להיוועץ עם עורך דין בנושא.
לכן טרם חתימה על מסמך כלשהו חשוב לבצע בדיקות מקדימות, כדי לוודא את כל הפרמטרים הרלוונטיים בקשר להחלטה גורלית זו .
בדיקת הדירה ומיקומה
טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש המועדים שונים כל פעם (בוקר, צהריים , ערב), במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.
רצוי לברר ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבנין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבנין , וכן בעיות אחרות, ככל שישנן.
נסח טאבו
בעסקת רכישת דירה נסח טאבו הינו מסמך חשוב ביותר.
שטח הדירה מופיע בנסח הטאבו וגם בחשבון הארנונה שימו לב לשניהם והצליבו ביניהם ברוב הפעמים שטח הדירה בחשבון הארנונה גדול יותר בים היתר עקב הכללתו של חלק יחסי מהרכוש המשותף בחשבון הארנונה של כל דירה.
במידה ואהבתם את הדירה בקשו מהמוכר את פרטי הדירה כגון גוש וחלקה של הדירה ועל ידי פעולה פשוטה ברשת ניתן להוציא נסח טאבו.
במידה ואינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה, תוכלו לבדוק בחשבון הארנונה, או באמצעות מנועי החיפוש באינטרנט (כגון: זה המצוי באתר המידע הממשלתי) לפיהם ניתן בקלות לאתר את מספרי גוש וחלקה לפני הזנת כתובת של נכס.
באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא האם הדירה אמנם רשומה בטאבו, האם המוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות נוספות עליהם ניתן ללמוד עוד בסרטון הבא: https://youtu.be/-OxJW5BzoF8
במקרים מסויימים בעת הוצאת נסח טאבו ניתן להבחין במגבלות שונות הקיימות על הדירה ועל האפשרות לרכוש אותה כגון, הערת אזהרה לטוב צד ג', משכנתא ו/או הסכם הלוואה ו/או עיקולים על כן הוצאת נסח טאבו הכרחית בכדי לוודא ש/הדירה "נקייה" ואין מגבלה לבצע את העסקה לרכישתה.
כאשר נסח הטאבו בידכם זהו הזמן ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מטעמכם בכדי שיעיין בנסח בצורה מקצועית ויסייע לכם בכל שאלה או בעיה בנושא .
בדיקת שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי האמיתי של הנכס, כדי לעזור לכם לקבל החלטה כלכלית לגבי כדאיות של קניית הנכס .
חוות דעת של שמאי מטרתה להזהיר אותכם ממוקשים שונים בעסקת חייכם וכן לאפשר לכם לקחת משכנתא על הנכס (כל בנק דורש דוח כזה בתהליך אישור הלוואת המשכנתא).
משכנתא
אם אתםצריכים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון העסקה, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול מס' בנקים ולבחור את המתאים לכם ביותר ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתא.
בהמשך, רצוי לגשת למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי הלוואת משכנתא, כדי לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם.
מכל מקום, את הנושא של משכנתא יש לבחון גם מהזווית של המוכר, לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. תהליך זה נשמע קצת מסובך לא נורא פה אנחנו נכנסים לתמונה ויחד איתכם בונים לוח תשלומים נוח עבורכם לעסקה .
בנוסף, משרדנו נמצא בקשרי עבודה עם יועצי משכנתאות ובנקים למשכנתאות, אשר ישמחו להעניק לכם הצעה עבור הלוואת משכנתא הנוחה והטובה ביותר עבורכם.
הרשות המקומית
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם ביצוע עסקה של קניית נכס (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום).
יש לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס) וכן נושאים נוספים.
מס רכישה
כאשר קונים דירה יד שניה יש לשלם לאוצר מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לפטור/הקלה ממס.
מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו "יחיד") יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו לו דירתו היחידה.
כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן מומלץ מאוד להיוועץ עם עורך דין רכישת דירה מומחה ומנוסה ולהקדיש זמן ולבחון את הנושא, מבעוד מועד, כדי לבצע תכנון מס מיטבי.
תשלומים
כמובן בנוסף למחיר רכישת הדירה, ישנם תשלומים נוספים הנלווים לעסקת הרכישה לכן רצוי להיערך מראש מבחינת המימון ובניית תקציב נכון .
תשלומים ו/או הוצאות אפשריים אותם יש לקחת בדרך-כלל בחשבון:
מס רכישה.
שכ"ט עו"ד.
אגרות רישום בטאבו.
דמי עמלת תיווך (אם יש).
עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
עלות בדיקת מהנדס - בדק בית (במידה הצורך).
עלויות העמדת הלוואת משכנתא.
עלות אריזה, הובלת תכולה, וכו'.
עלות פירוק רהיטים/מתקנים בדירה קיימת והתקנה מחדש.
תיקונים ו/או שיפוצים בדירה, וכיו"ב.
הפסד ימי עבודה.
זיכרון דברים- המלצתנו המשפטית - לא לחתום
זכרו היטב והפנימו, בשום פנים ואופן אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה יד שניה.
רצוי ומומלץ לפנות מיידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתא, וכיו"ב) וילווה אתכם באופן מקצועי 'עקב בצד אגודל' לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.
זכרון דברים יכול להפוך להסכם מחייב לכל דבר כך שאם חתמתם על זכרון דברים בטרם ביצוע בדיקות מקדימות כגון הוצאת נסח טאבו בדיקה ברשות המקומית וכד' יתכן ותהיו בסיטואציה בה לא תוכלו לחזור בכם מהסכמתכם לרכישת הדירה כפי שנקבע בזכרון הדברים גם אם בבדיקות שערכתם לאחר מכן מצאתם אי התאמה כלשהי שבגינה אינכם מעוניינים לרכוש את הדירה.
ואם בכל זאת, אתם מתעקשים להלן שני טיפים חשובים:
חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש, שאם לא כן זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימאלי.
למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מחייב.
חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית דירה
במסגרת עסקאות נדל"ן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק במקרקעין ושהינו מקצועי, מנוסה ואמין.
תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כבר בשלב המשא ומתן.
עורך דין קניית דירה מומחה מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה (סטאטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו').
כמו כן, מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור שירותיו של עורך דין נפרד מטעמכם בלבד, כך תוכלו לדעת בביטחון, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם במסגרת העסקה.
יצוין, כי תחום דיני מקרקעין הינו מורכב ויש לו היבטים רבים, כולל סוגיות מס סבוכות, המתעדכנות מעת לעת, ולכן לניסיונו ומומחיותו של משרדינו יש חשיבות מכרעת עבורכם. מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה מצדכם עשויה לעלות לכם ביוקר.
אז בקיצור תהליך רכישת הדירה
תהליך של חוזה רכישת דירה יד שניה כולל שלושה חלקים עיקריים:
חתימת חוזה מכר ע"י הצדדים לעסקה.
חתימת מסמכים נלווים
תשלום מקדמה ע"י הקונה למוכר.
מעמד חתימת החוזה
מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם המוכרים על טיוטה סופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד ובנחת ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב חתימת החוזה.
חשוב, כי יוצא נסח טאבו עדכני למועד חתימת העסקה, כדי למנוע הפתעות ו/או בעיות, וכן ולדאוג שהנסח יצורף כנספח לחוזה המכר.
כדאי, כי מעבר לעותק/י החוזה עצמו תקבלו ותשמרו אצלכם בתיק מסודר גם העתק של כל מסמך נוסף עליו אתם ו/או הצד השני חותמים במעמד זה.
במעמד החתימה, אתם תמסרו למוכר שיק בנקאי של מקדמה וחשוב, כי תקבלו צילום ממנו, עם חתימת המוכר שהוא מאשר את קבלת התשלום ( מומלץ לעשות זאת בכל יתר התשלומים).
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה הינו שלב חשוב ורצוי לבצעו בהקדם, ככל הניתן, לאחר חתימת החוזה.
הערת אזהרה תבטיח את זכויותיכם החוזיות ותמנע מהמוכר לבצע כל עסקה נוגדת. כמו כן, תיתן לכם הגנה במקרה של עיקולים על הדירה, ועוד.לצורך רישום הערת אזהרה, במעמד חתימת חוזה רכישת דירה, הצדדים חותמים על טופס לרישום הערת אזהרה, אותו יש להגיש (בצירוף עותק מקורי, או העתק נאמן למקור, מחוזה המכר; למעט במקרה של טופס בנוסח מפורט לפי התקנות).
לתשומת לב, במקרה של רכישת דירה יד שניה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (מינהל), או בספרי חברה משכנת (כלומר, כאשר אין רישום זכויות בטאבו, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה), חשוב להגן על זכויותיו של הקונה באמצעות מספר מכשירים משפטיים חלופיים כגון רישום משכון וכד'.
דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה
לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין. על הצהרת הקונה להיות מאומתת ע"י עורך דין, אשר לרוב יבצע עבורכם את הדיווח לרשות המיסים כמיוצגים מטעמו.
לאחר הגשת ההצהרה, יקבל הקונה שובר לתשלום מס רכישה (ניתן גם לקבלו במקום בהגשת ההצהרה). כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל עותק מטופס ההצהרה למיסוי מקרקעין.
תשלום מקדמה בגין מס שבח
סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס).שיעור המקדמה נגזר (15%/7.5%) מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).
בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה.סעיף 15(ד)(א) קובע, כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו .לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המיסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה.
שלב סופי מסירת החזקה בנכס
ממש לפני מועד קבלת המפתח והחזקה בדירה לידיכם, מומלץ לבצע מספר פעולות, בהתאם לחוזה, כאשר השגרתיות הן - העברה מסודרת של חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים, משמו של המוכר לשמכם, לוודא שלא נותרו חובות כלשהם. בנוסף, יש לדרוש מהמוכר להמציא אישור היעדר חובות מועד הבית (או חברת האחזקה, אם יש).
גם במעמד קבלת הדירה, אל תתביישו – בדקו שוב היטב את הדירה ומערכותיה. בידקו עם הבטחותיו של המוכר בזמן המכירה בוצעו לטעמכם ולא נשארו קצוות פתוחים ומומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירת חזקה.
בדרך-כלל, לפי הנהוג בחוזה רכישת דירה, מסירת החזקה תתבצע כנגד תשלום התמורה האחרון. לפיכך, ודאו מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבר מצויים בידו.
רישום העברת הזכויות בטאבו משמו של המוכר לשמכם מסיים את העסקה. לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה.
מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני לאחר העברת הזכויות על שמכם .
לסיום
אנו מלווים את הלקוח באופן אישי ומקצועי ,החל מהשלב המקדמי של ניהול המשא ומתן הראשוני, ביצוע כל הבדיקות הדרושות בקשר עם הנכס והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישת דירה סופר-מקצועי, ליווי במעמד חתימת החוזה עצמו, ביצוע של כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום הנדרשות בטאבו ו/או אצל כל גוף רלוונטי, עד השלב הסופי של רישום הדירה על-שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה; וכל זאת, בצורה מקצועית, יעילה, מנוסה וביחס אישי מסור ככל הניתן .
ליעוץ בנושא ניתן לפנות אלינו
ישראל רווח עורכי דין - צרו קשר ב-053-8855056 או 03-6344400 או במייל : office@isr-law.co.il
המידע הכלול במסמך זה הינו מידע כללי ותמציתי בלבד, אינו מחליף את הצורך בעיון מלא ומעמיק בנוסח המלא של ההחלטה והוראות החוק הרלוונטיות. הוא אינו מהווה חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.
מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים...? החלטתם לקנות? מה עושים עכשיו ?
רוב רוכשי הדירות מגיע לבצע עסקאות מקרקעין כשהוא תמים ביותר ואינו ער למורכבות הנושא, לסיכונים שיתכנו בדרך ולחשיבות הרבה שיש להיעזר באנשי מקצוע, לפעמים יש צורך במספר יועצים בתחומים שונים .
לא כל יום קונים דירה. זוהי עסקה גדולה, ואצל חלק גדול מהאנשים זו העסקה הגדולה של חייהם. לכן, לפני שרצים לחתום על חוזה, חשוב לנהוג באחריות ובתבונה ולבצע בדיקות מתאימות. לא פעם ולא פעמיים הקונים (כמו המוכרים) בתמימותם ממהרים לבצע מהלכים שיכולים להביא אותם לעסקה שאולי לא היו רוצים בכלל להיכנס אליה וכל זאת בגלל שמיהרו לחתום על זכון דברים ו/או על מסמך כוונות זאת מבלי לבצע ולו בדיקה אחת לבדיקת מצב הזכויות הרישומיות של הדירה ומבלי להיוועץ עם עורך דין בנושא.
לכן טרם חתימה על מסמך כלשהו חשוב לבצע בדיקות מקדימות, כדי לוודא את כל הפרמטרים הרלוונטיים בקשר להחלטה גורלית זו .
בדיקת הדירה ומיקומה
טרם קבלת החלטה בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש המועדים שונים כל פעם (בוקר, צהריים , ערב), במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.
רצוי לברר ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבנין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבנין , וכן בעיות אחרות, ככל שישנן.
נסח טאבו
בעסקת רכישת דירה נסח טאבו הינו מסמך חשוב ביותר.
שטח הדירה מופיע בנסח הטאבו וגם בחשבון הארנונה שימו לב לשניהם והצליבו ביניהם ברוב הפעמים שטח הדירה בחשבון הארנונה גדול יותר בים היתר עקב הכללתו של חלק יחסי מהרכוש המשותף בחשבון הארנונה של כל דירה.
במידה ואהבתם את הדירה בקשו מהמוכר את פרטי הדירה כגון גוש וחלקה של הדירה ועל ידי פעולה פשוטה ברשת ניתן להוציא נסח טאבו.
במידה ואינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה, תוכלו לבדוק בחשבון הארנונה, או באמצעות מנועי החיפוש באינטרנט (כגון: זה המצוי באתר המידע הממשלתי) לפיהם ניתן בקלות לאתר את מספרי גוש וחלקה לפני הזנת כתובת של נכס.
באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא האם הדירה אמנם רשומה בטאבו, האם המוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות נוספות עליהם ניתן ללמוד עוד בסרטון הבא: https://youtu.be/-OxJW5BzoF8
במקרים מסויימים בעת הוצאת נסח טאבו ניתן להבחין במגבלות שונות הקיימות על הדירה ועל האפשרות לרכוש אותה כגון, הערת אזהרה לטוב צד ג', משכנתא ו/או הסכם הלוואה ו/או עיקולים על כן הוצאת נסח טאבו הכרחית בכדי לוודא ש/הדירה "נקייה" ואין מגבלה לבצע את העסקה לרכישתה.
כאשר נסח הטאבו בידכם זהו הזמן ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מטעמכם בכדי שיעיין בנסח בצורה מקצועית ויסייע לכם בכל שאלה או בעיה בנושא .
בדיקת שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי האמיתי של הנכס, כדי לעזור לכם לקבל החלטה כלכלית לגבי כדאיות של קניית הנכס .
חוות דעת של שמאי מטרתה להזהיר אותכם ממוקשים שונים בעסקת חייכם וכן לאפשר לכם לקחת משכנתא על הנכס (כל בנק דורש דוח כזה בתהליך אישור הלוואת המשכנתא).
משכנתא
אם אתםצריכים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון העסקה, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול מס' בנקים ולבחור את המתאים לכם ביותר ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתא.
בהמשך, רצוי לגשת למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי הלוואת משכנתא, כדי לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם.
מכל מקום, את הנושא של משכנתא יש לבחון גם מהזווית של המוכר, לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. תהליך זה נשמע קצת מסובך לא נורא פה אנחנו נכנסים לתמונה ויחד איתכם בונים לוח תשלומים נוח עבורכם לעסקה .
בנוסף, משרדנו נמצא בקשרי עבודה עם יועצי משכנתאות ובנקים למשכנתאות, אשר ישמחו להעניק לכם הצעה עבור הלוואת משכנתא הנוחה והטובה ביותר עבורכם.
הרשות המקומית
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם ביצוע עסקה של קניית נכס (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום).
יש לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס) וכן נושאים נוספים.
מס רכישה
כאשר קונים דירה יד שניה יש לשלם לאוצר מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לפטור/הקלה ממס.
מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו "יחיד") יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו לו דירתו היחידה.
כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן מומלץ מאוד להיוועץ עם עורך דין רכישת דירה מומחה ומנוסה ולהקדיש זמן ולבחון את הנושא, מבעוד מועד, כדי לבצע תכנון מס מיטבי.
תשלומים
כמובן בנוסף למחיר רכישת הדירה, ישנם תשלומים נוספים הנלווים לעסקת הרכישה לכן רצוי להיערך מראש מבחינת המימון ובניית תקציב נכון .
תשלומים ו/או הוצאות אפשריים אותם יש לקחת בדרך-כלל בחשבון:
מס רכישה.
שכ"ט עו"ד.
אגרות רישום בטאבו.
דמי עמלת תיווך (אם יש).
עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
עלות בדיקת מהנדס - בדק בית (במידה הצורך).
עלויות העמדת הלוואת משכנתא.
עלות אריזה, הובלת תכולה, וכו'.
עלות פירוק רהיטים/מתקנים בדירה קיימת והתקנה מחדש.
תיקונים ו/או שיפוצים בדירה, וכיו"ב.
הפסד ימי עבודה.
זיכרון דברים- המלצתנו המשפטית - לא לחתום
זכרו היטב והפנימו, בשום פנים ואופן אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה יד שניה.
רצוי ומומלץ לפנות מיידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתא, וכיו"ב) וילווה אתכם באופן מקצועי 'עקב בצד אגודל' לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.
זכרון דברים יכול להפוך להסכם מחייב לכל דבר כך שאם חתמתם על זכרון דברים בטרם ביצוע בדיקות מקדימות כגון הוצאת נסח טאבו בדיקה ברשות המקומית וכד' יתכן ותהיו בסיטואציה בה לא תוכלו לחזור בכם מהסכמתכם לרכישת הדירה כפי שנקבע בזכרון הדברים גם אם בבדיקות שערכתם לאחר מכן מצאתם אי התאמה כלשהי שבגינה אינכם מעוניינים לרכוש את הדירה.
ואם בכל זאת, אתם מתעקשים להלן שני טיפים חשובים:
חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש, שאם לא כן זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימאלי.
למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מחייב.
חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית דירה
במסגרת עסקאות נדל"ן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק במקרקעין ושהינו מקצועי, מנוסה ואמין.
תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כבר בשלב המשא ומתן.
עורך דין קניית דירה מומחה מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה (סטאטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו').
כמו כן, מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור שירותיו של עורך דין נפרד מטעמכם בלבד, כך תוכלו לדעת בביטחון, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם במסגרת העסקה.
יצוין, כי תחום דיני מקרקעין הינו מורכב ויש לו היבטים רבים, כולל סוגיות מס סבוכות, המתעדכנות מעת לעת, ולכן לניסיונו ומומחיותו של משרדינו יש חשיבות מכרעת עבורכם. מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה מצדכם עשויה לעלות לכם ביוקר.
אז בקיצור תהליך רכישת הדירה
תהליך של חוזה רכישת דירה יד שניה כולל שלושה חלקים עיקריים:
חתימת חוזה מכר ע"י הצדדים לעסקה.
חתימת מסמכים נלווים
תשלום מקדמה ע"י הקונה למוכר.
מעמד חתימת החוזה
מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם המוכרים על טיוטה סופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד ובנחת ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב חתימת החוזה.
חשוב, כי יוצא נסח טאבו עדכני למועד חתימת העסקה, כדי למנוע הפתעות ו/או בעיות, וכן ולדאוג שהנסח יצורף כנספח לחוזה המכר.
כדאי, כי מעבר לעותק/י החוזה עצמו תקבלו ותשמרו אצלכם בתיק מסודר גם העתק של כל מסמך נוסף עליו אתם ו/או הצד השני חותמים במעמד זה.
במעמד החתימה, אתם תמסרו למוכר שיק בנקאי של מקדמה וחשוב, כי תקבלו צילום ממנו, עם חתימת המוכר שהוא מאשר את קבלת התשלום ( מומלץ לעשות זאת בכל יתר התשלומים).
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה הינו שלב חשוב ורצוי לבצעו בהקדם, ככל הניתן, לאחר חתימת החוזה.
הערת אזהרה תבטיח את זכויותיכם החוזיות ותמנע מהמוכר לבצע כל עסקה נוגדת. כמו כן, תיתן לכם הגנה במקרה של עיקולים על הדירה, ועוד.לצורך רישום הערת אזהרה, במעמד חתימת חוזה רכישת דירה, הצדדים חותמים על טופס לרישום הערת אזהרה, אותו יש להגיש (בצירוף עותק מקורי, או העתק נאמן למקור, מחוזה המכר; למעט במקרה של טופס בנוסח מפורט לפי התקנות).
לתשומת לב, במקרה של רכישת דירה יד שניה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (מינהל), או בספרי חברה משכנת (כלומר, כאשר אין רישום זכויות בטאבו, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה), חשוב להגן על זכויותיו של הקונה באמצעות מספר מכשירים משפטיים חלופיים כגון רישום משכון וכד'.
דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה
לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין. על הצהרת הקונה להיות מאומתת ע"י עורך דין, אשר לרוב יבצע עבורכם את הדיווח לרשות המיסים כמיוצגים מטעמו.
לאחר הגשת ההצהרה, יקבל הקונה שובר לתשלום מס רכישה (ניתן גם לקבלו במקום בהגשת ההצהרה). כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל עותק מטופס ההצהרה למיסוי מקרקעין.
תשלום מקדמה בגין מס שבח
סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס).שיעור המקדמה נגזר (15%/7.5%) מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).
בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה.סעיף 15(ד)(א) קובע, כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו .לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המיסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה.
שלב סופי מסירת החזקה בנכס
ממש לפני מועד קבלת המפתח והחזקה בדירה לידיכם, מומלץ לבצע מספר פעולות, בהתאם לחוזה, כאשר השגרתיות הן - העברה מסודרת של חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים, משמו של המוכר לשמכם, לוודא שלא נותרו חובות כלשהם. בנוסף, יש לדרוש מהמוכר להמציא אישור היעדר חובות מועד הבית (או חברת האחזקה, אם יש).
גם במעמד קבלת הדירה, אל תתביישו – בדקו שוב היטב את הדירה ומערכותיה. בידקו עם הבטחותיו של המוכר בזמן המכירה בוצעו לטעמכם ולא נשארו קצוות פתוחים ומומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירת חזקה.
בדרך-כלל, לפי הנהוג בחוזה רכישת דירה, מסירת החזקה תתבצע כנגד תשלום התמורה האחרון. לפיכך, ודאו מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבר מצויים בידו.
רישום העברת הזכויות בטאבו משמו של המוכר לשמכם מסיים את העסקה. לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה.
מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני לאחר העברת הזכויות על שמכם .
לסיום
אנו מלווים את הלקוח באופן אישי ומקצועי ,החל מהשלב המקדמי של ניהול המשא ומתן הראשוני, ביצוע כל הבדיקות הדרושות בקשר עם הנכס והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישת דירה סופר-מקצועי, ליווי במעמד חתימת החוזה עצמו, ביצוע של כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום הנדרשות בטאבו ו/או אצל כל גוף רלוונטי, עד השלב הסופי של רישום הדירה על-שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה; וכל זאת, בצורה מקצועית, יעילה, מנוסה וביחס אישי מסור ככל הניתן .
ליעוץ בנושא ניתן לפנות אלינו
ישראל רווח עורכי דין - צרו קשר ב-053-8855056 או 03-6344400 או במייל : office@isr-law.co.il
המידע הכלול במסמך זה הינו מידע כללי ותמציתי בלבד, אינו מחליף את הצורך בעיון מלא ומעמיק בנוסח המלא של ההחלטה והוראות החוק הרלוונטיות. הוא אינו מהווה חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.