מה צריך לדעת לפני שרוכשים דירה מקבלן?

חדשות לבקרים אנחנו שומעים על אנשים שרכשו דירה מקבלן ידוע שהכריז על פשיטת רגל והותיר את לקוחותיו ללא כל מענה. סיטואציה כזו של רבים המשקיעים את מיטב כספם וחלומותיהם בבועה המתפוצצת בפניהם, יכולה להמנע אם רק נדע לבצע את הבדיקות הנכונות לפני שחתמנו על הניירת. המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן 

זו ההשקעה הכי גדולה של רובינו. אז למה הרוב לא בודקים? 
אצל רוב הישראלים, דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שיבצעו במלך חייהם. ככזו, ובהתחשב בסכומי הכסף הגדולים, יש לנקוט במשנה זהירות ולבצע את כל הבירורים החשובים, לפני הרכישה ולפני שיהיה מאוחר מדי. מומלץ מאד לצרף עורך דין לתהליך ולהיעזר בו בתהליך הבדיקה, לקבל ממנו חוות דעת ולהסתמך על נסיונו בעסקאות נדל"ן, עם כל הסוגיות שימצא לנכון להציף בפניכם. למרות זאת, רבים מהרוכשים לא מקפידים לבדוק את הרקע של הקבלן שעתיד לספק את הדירה. 
 
דבר ראשון: בדקו מיהו הקבל
השלב הראשון בבדיקה הוא להבין מיהו הקבלן שמבצע את הפרויקט. האם יש לו נסיון קודם? האם הפרויקטים שלו מוכרים? האם היה מעורב בתביעות קודמות? כמובן שאין להסתפק בכך, אבל חיפוש קצר בגוגל יכול לתת לכם מושג נרחב על האדם, כולל חוות דעת, תלונות וסקירה על נסיונו המקצועי. כמו כן ישנן חברות שעוסקות בבדיקת רקע של כל אדם, למשל BDI, אשר מספקות מידע כלכלי על הקבלן, האם יש לו איתנות בנקאית, האם הוא מסורב על ידי חלק מהבנקים ומדוע, ומי הבנק שמלווה אותו בתהליך גיוס ההון לצורך הקמת הפרויקט.

שוחחו עם הדיירים בדירות שבנה הקבלן 
לחרוצים שביניכם מומלץ להגיע פיסית למבנים אותם בנה הקבלן ולשוחח עם הדיירים, לוודא מה מידת שביעות הרצון שלהם והאם היו תלונות אקוטיות במהלך הבנייה או ליקויי בנייה בעייתיים.

חובה לבדוק את האיתנות הפיננסית של הקבלן 
בדיקת איתנות היא פעולה שתסייע לכם לישון היטב לילה. זהו דוח המסכם פרטים חשובים על הקבלן ובו פירוט על פשיטות רגל, אם היו, של הקבלן, אלו מסגרות אשראי הוקצו לו לצורך ביצוע הפרויקט, האם עומדות נגדו תביעות הוצאה לפועל, האם יש לקבלן חובות שלא שולמו במועד, או הסטוריה של שיקים שלא כובדו, אילו מסגרת אשראי הוקצו לקבלן, האם הקבלן החזיר במועד הלוואות שנטל ועוד. דו"ח איתנות קבלן יעלה לכם כמה מאות שקלים אולם התמורה שווה את ההשקעה ותיתן לכם מושג רחב מול מי אתם עומדים.
 
אל תאמינו לקבלן, בדקו אם יש לו היתרי בנייה
חשוב מאד לוודא אם יש לקבלן היתר בנייה מהוועדה המקומית. אם אין כזה, אתם נכנסים במודע לעסקה מפוקפקת ומסוכנת.
היתר בנייה הוא בקשה של הקבלן לבנות את המבנה. הוא אמור להגיש בקשות עם תוכניות ומפרט הבנייה לוועדה המקומית והמחוזית, בהן מפורטים נתוני הבניין וכל פרט רלוונטי אחר. הוועדות מאשרות את הבקשה או שוללות אותה, לאחר בדיקה ועיון בתוכניות המתאר באזור.

לעתים הקבלן אינו מקבל אישור, או היתר בנייה, ולא יוכל להתחיל בבניה, לכן חשוב מאד שלא להעביר לו מקדמות אלא סכום מינימלי בלבד, שיעבור בנאמנות לעו"ד מלווה ולא לחשבון הבנק של הקבלן, במיוחד כשמדובר בפרויקט "על הנייר",שהוא שלב בו בכל מקרה עדיין לא ניתן היתר בנייה. במקרה ולא מתקבל היתר נגרם לכם נזק מינימלי ותוכלו לקבל את כספכם בחזרה, על פי סעיפים שחשוב לוודא שקיימים בהסכם.

ודאו את המפרט הטכני שהקבלן מבטיח. גם בחוזה
חשוב מאד לוודא כי לחוזה מצורף נספח ובו המפרט הטכני של הדירה. עליו להכיל את המידות המדויקות של כל חלק בדירה, את החומרים, האביזרים בהם ייעשה שימוש, רמת הגימור, ופרטים נוספים שהובטחו לכם. כמו כן חשוב להבהיר בבירור את שטח הדירה נטו, לא כולל קירות או שטחים ציבוריים. כמו כן, חשוב מאד שלא לסמוך על הבטחות הניתנות בעל פה ולעגן כל הסכמה או שינוי בכתב ועם חתימת שני הצדדים, למשל במידה ורצים לשנות א מפרט הדירה, להחזיר חדר ולהגדיל חדר אחר וכדומה.
 מה כוללות העלויות הנלוות ודאו האם המחיר שכתוב בדירה כולל גם עלויות נלוות כמו מע"מ, חניה, הוצאות פיתוח, חיבור למים וחשמל, גז, דוד שמש, רישום בטאבו וכיוצ"ב.

עורך דין חייב לעבור איתכם על החוזה 
חשוב לוודא שהסכום הכתוב בחוזה הוא סופי וכולל את כל ההוצאות הנלוות ואף להעביר את החוזה לעיון עורך דין מטעמכם, כדי להבטיח לעצמכם חוזה ברור, בלי פרשנויות נוספות או פתח כל שהוא העומד לטובת הקבלן. מה קורה אם הנכס אינו רשום בטאבו על שם הקונה?  לרישום בטאבו יש חשיבות רבה ויש לוודא שבחוזה רשום תאריך מדויק בו תוכלו להעביר את זכותכם בטאבו, ללא סעיפים מעורפים שעלולים למנוע מכם זכאות זו. משמעות הרישום בטאבו היא רבה, במיוחד אם בכוונתכם למכור את הדירה שלכם בשלב מסוים.

הקבלן מתמהמה עם הרישום בטאבו? נורה אדומה
זכרו שקבלנים רבים "מתמהמהים" לרשום את דירתכם בטאבו ממגוון סיבות, חלקן כלכליות, למשל חסכון בשכר טרחת עו"ד שמטפל ברישום בטאבו. לכן, קבעו פרק זמן סביר או תאריך מוגדר מראש להעברת שמכם בטאבו, חתום בחוזה על ידי הקבלן, כך שבמידה וזה לא יקרה, יש לכם עילה לתביעה. קניית דירה מקבלן היא הליך משמח לכל הדעות אולם יכולה לטמון בחובה סיכונים רבים שעם הסיוע המקצועי המתאים הם ניתנים למזעור. כדי שזה יקרה, ליווי של עורך דין המתמחה בנדל"ן הוא יותר מאשר מתבקש, ויחסוך לכם עוגמת נפש רבה, יסייע לכם לבהיר סעיפים מעורפלים ובעיקר יבטיח לכם תמורה מלאה להשקעה שלכם ומזעור הסכנות הכלכליות.

עומדים לרכוש דירה מקבלן? אשמח  ללוות אתכם באופן אישי בתהליך המורכב, להקל עליכם ולשמור על הזכויות שלכם.  אתם מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון או במייל בכל שאלה.  בברכה, עו״ד ישראל רווח 

טלפון:
03-6344400
מייל:
office@isr-law.co.il
 
 
Content

לפרטים נוספים, נא למלא את הטופס ונציגינו יחזרו אליכם.

דלג לתוכן